研读公募REITs年报客观理性做投资

伴随着国内基础设施公募REITs业务的稳步发展，目前已有12只面向基础设施的公募REITs产品在沪深股市上市，资金管理总规模达到450亿元作为公募基金行业支持我国基础设施和实体经济发展的重大创新品种，公募基础设施类REITs自去年首批产品发行上市以来，就吸引了投资者的关注和积极参与

首批9只基础设施公募REITs发布的年报数据显示，截至2021年底，9只基础设施公募REITs的基金份额持有人中，个人投资者平均持有份额为12%，高于发行上市阶段个人投资者持有份额这说明个人投资者对公募REITs产品的关注度和参与度在逐渐提高从个人投资者持有不同公募REITs份额的数据横向比较来看，基金规模越小，个人投资者持有份额越高因此，个人投资者可能在公募REITs二级市场定价过程中发挥越来越重要的作用

与专业的机构投资者相比，大部分个人投资者的专业知识和日常时间精力投入有限对于个人投资者来说，利用好有限的时间获取支持投资决策的信息和数据是一项重要但不简单的任务

最近几天，首批9只基础设施公募REITs已发布2021年年报作为这些产品年度回顾和总结的公开信息披露材料，年报中数据信息的重要性不言而喻但是，要求每一位投资者将每一份近百页的年报从头到尾仔细阅读一遍，可能并不现实因此，可以对公募REITs的年报内容进行梳理和介绍，为投资者根据个人需求快速查找相关数据提供参考

一般来说，公募REITs的年报通常包括以下几个部分:基金介绍，主要财务指标及基金收益分配，基础设施项目运作，除基础设施资产支持证券以外的投资组合报告，管理人报告，托管人报告，资产支持证券管理人报告，外部管理机构报告，审计报告，年度财务报告，评估报告，基金份额持有人信息，重大事项披露等。

对于投资者来说，他们最关心的肯定是所投资的公募REITs当年的营业收益，直接影响投资者当年持有份额的分红，对基金内部估值产生影响投资者可以快速了解主要财务指标和基金收益分布情况等，并认真查阅和分析年度财务报告和评估报告中的明细报表和会计规则

从首批9只公募REITs的年报披露的财务信息来看，大部分产品都达到了此前的预期收益和EBITDA，实际值与预期值的波动范围在10%之间从可供分配的金额来看，首批公募REITs产品的表现较为突出，均达到甚至大大超过了之前的预期值，为投资者带来了实实在在的分红收益

在这些关键财务指标的基础上，投资者若想进一步了解数据背后基金和基建项目运作的具体情况，可以参考基金简介，基建项目运作，除基建资产支持证券外的投资组合报告，重大事项披露等其中，基建项目运营不仅关注基建项目在本年度的实际运营情况和财务信息，还介绍了基建项目所在行业的总体情况，竞争情况和未来发展前景，有利于投资者相对客观，全面地了解基建项目的实际情况，做出投资判断

管理人报告，托管人报告，资产支持证券管理人报告，外部管理机构报告，审计报告等内容与公募REITs运作相关机构的年度业绩报告类似，便于投资者了解相关机构的工作内容和实际情况基金份额持有人信息记录截至年末的基金份额持有人结构及前十名持有人情况

通过以上介绍，投资者可以初步了解公募REITs年度报告的框架结构和重点内容分布希望投资者在未来投资公募REITs的过程中，能够抽出一些时间和精力来研究公募REITs的年报，客观理性地做出投资决策，更好地分享中国公募REITs市场发展的红利