偏安杭州滨江集团现发展隐忧

日前，滨江集团发布2021年年报报告显示，滨江集团销售，营收，归母净利润实现三连涨，新增土地收储价值权益比提高，三条红线指标保持绿色，融资成本创五年新低

在行业哀鸿遍野之际，滨江集团凭借重金买地和亮眼的年度业绩，成为别人家的孩子但其毛利率下降，部分落户杭州也为其埋下了隐忧

三个城市的收入下降。

数据显示，2021年，滨江集团实现销售额1691亿元，同比增长24%，实现营业收入379.76亿元，同比增长32.80%，归属于上市公司股东的净利润30.27亿元，同比增长30.06%，归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润29.87亿元，同比增长40.40%。

据该研究院分析，2021年1000—3000亿阵营房企累计销售额平均增速仅为0.8%从目标完成率来看，行业平均完成率为91.3%2021年，滨江集团年度销售目标为1500亿元，目标完成率达到112.8%，是行业内为数不多的完成年度目标的企业

具体行业来看，房地产行业实现营收374.9亿元，占营收的98.72%，同比增长31.57%，酒店业实现营收1.51亿元，占营收的0.40%，同比增长55.69%，其他业务实现营收3.58亿元，营收占比0.88%，同比增长5400.89%。

什么业务能实现千倍增长，可能从它的投资收益就能看出来报告显示，非主营业务投资收益为3.56亿元，与其他业务收入数据基本一致滨江集团进一步解释，主要是权益法核算的长期股权投资收益，持有期间的金融工具投资收益，理财产品收益

此外，从营收地区来看，排名前五的城市均为浙江省，其中杭州以225.52亿元的营收排名第一，占总营收的59.38%，同比增长106.28%，毛利率为20.72%，其次，温州实现营业收入45.91亿元，占总收入的12.09%，湖州排名第三，占总收入的6.29%，同比增长29.02%。

2021年，滨江集团十二个营收城市中，金华，嘉兴，上海营收同比分别下降76.67%，71.38%，98.62%。

毛利率

最近几年来，不难看出长三角对房企的重要性，而斯里兰卡土生土长的滨江集团目前的辉煌，也确实印证了长三角地区的先天优势和自身的明星光环。

数据显示，滨江集团新增土地储备项目38个，其中在浙江省8个地级市获得35个项目累计土地面积200.29万平方米，新增土地收储能力建设面积469.4万平方米，其中杭州占60%浙江省内非杭州城市，包括宁波，嘉兴，温州，金华，湖州，台州等经济基础雄厚的二三线城市，占25%，浙江省外城市占15%

在年报中，滨江集团还表示将继续保持浙江，江苏，广东，上海三省一市的区域发展战略投资比例为杭州50%，浙江省杭州外40%，浙江省外10%

杭州滨江集团布局长三角是重中之重从最近杭州拍卖的盛况和一战滨江集团的名气也可以看出，滨江是杭州的必争之地，甚至滨江疯了的感觉在行业间回荡已久

在5月16日举行的2021年线上业绩说明会上，董事长齐金星一改去年力争实现1%—2%利润的惨淡说辞，信心满满地表示，滨江在杭州首轮集中拍卖中拿下11幅地块根据投资部的计算，收益率不一，平均在8%左右

年报显示，杭州毛利率同比下降3.65%由此可见，杭州市场始终存在天花板，过于依赖杭州的滨江集团很难实现业绩的持续增长

毛利率的持续下降也是一个证明数据显示，2018年至2021年，滨江集团毛利率分别为35.74%，35.1%，27.04%，24.83%

2022年一季度的数据也显示了滨江业绩的下滑趋势数据显示，一季度，滨江集团实现销售额253.1亿元，同比下降47.22%，总营业收入61.83亿元，同比下降16.8%，归母净利润2.28亿元，同比下降42.7%

不难看出，杭州的地理位置和市场环境给了滨江集团大胆的信心但伴随着市场的饱和，杭州滨江很难实现可持续增长

权益受损

在看似不错的成绩单中，滨江集团的股权比例饱受诟病。

梳理近几年的财务报告发现，2018年滨江集团的少数股东权益占比开始上升2017年至2021年，滨江集团少数股东权益分别为20.82亿，40.53亿，58.45亿，96.76亿，168.1亿元2018年至2021年，少数股东权益占比分别为26.56%，26.08%，34.51%和44.96%

在计划于2022年竣工交付的35个项目中，仅有8个项目的股权比例达到100%，最低的股权比例为10%。

2019年，滨江集团销售额首次达到1000亿元，但股权占比不足40%，不到430亿元。

利润方面，2018年和2019年，小股东损益一度超过归母净利润直到2020年，这种情况才有所改善

滨江集团将继续保持三省一市的发展区域布局，主要集中在长三角和珠三角自持比例会伴随着拍卖规则的变化而逐渐降低齐金星业绩会上透露，公司近三年的股权比例不断提升，从三年前的50%左右提升到去年的56%，未来的目标是60%左右

可以看出，滨江集团将继续保持较低的股权比例毫无疑问，少数股东权益的增加可以成为减少债务的无形工具

事实上，合作开发和小股交易模式确实是房地产企业实现快速规模增长的捷径自三条红线出台以来，引入小股东规避债务风险已经是业内公开的秘密但是，合作开发到底是让每个个体的长处利益最大化，还是为未来的债务风暴埋下隐患，房企要三思而后行