新城控股601155点评：商场保持快速增长三条红线维持绿档

22Q1业绩同比—6%，符合预期，毛利率进入底部区域1年营收187亿元，同比增长+5.9%，归母净利润5.1亿元，同比增长—5.9%，扣非归母净利润5.4亿元，同比增长+16.3%，基本每股收益0.23元，同比增长—4.2%毛利率，净回报率和净扣费率分别为19.1%，2.7%和2.9%，分别为—1.3pct，—0.3pct和+0.3 PCT，三费率11.9%，同比—0.0pct，其中销售，管理和财务费率分别为—0.0pct，—0.1pct和+0.1 pct，公允价值变动—0.2亿元，同比增长+40%，合资企业投资收入0.7亿元，同比增长—55%，处置子公司投资收益—1.6亿元22Q1末，公司预收账款2032亿元，同比高达—6.1%，覆盖21年房地产结算收入的1.3倍22Q1销售额311亿元，同比—37%，同期无新增拿地22Q1公司累计销售金额311亿元，同比增长—37.4%，累计销售面积315万平方米，同比增长—38.3%，累计销售均价9867元/平，同比上涨+1.5%22Q1公司没有加征地2021年拿地谨慎，2158万平方米，同比增长—47.9%，其中综合体拿地占比48%，同比增长—12 pct，取得土地金额767亿元，同比上升—38.9%，股权比例51%，同比上升—15 PCT，以平均地价3555元/平为例，同比+17.3%公司21年土地购置/销售金额比例为33%，土地购置/销售面积比例为92%，拿地/销售均价比36%来说22Q1租金及管理费24亿，同比+25%，22E租金及管理费105亿，同比+22%截至22Q1，公司已开业商场125家，其中22Q1无新增商场，出租率96.0%，21年末—1.85pct，公司累计开盘GRA/GLA分别为1180万/709万平方米，同比分别+31%/+31%其规模和运营能力位居行业前列22Q1公司实现含税租金及管理费24.1亿元，同比增长+25.5%，税后租金管理费22.5亿元，同比增长+25.4%，环比增长—4.8%环比下降主要是受疫情影响从地区来看，江苏，浙江和安徽分别贡献了22季度租金收入的33%，16%和8%，占全球租金收入的29%，13%和10%公司计划22年实现商业总收入105亿元，同比增长+22%，新开业吾悦广场，委托管理运营项目25个截至22Q1，公司拥有189个吾悦广场，其中32个为轻资产三条红线保持绿色，经常性收入/利息支出增加到22Q1末，公司处于三条红线和绿档我们计算出，前期负债率，净负债率，现金短债率分别为68.7%/43.9%/2.2倍，整体财务健康22Q1年末，有息负债853亿元，同比增长—11.3%，1年期平均融资成本6.57%，同比—15bp，3月30日，公司62.32亿元小额公开发行债券获上交所受理，后续资金情况有望改善一年期经常性收入/利息支出已增加至130%，同比增长+44%，帮助公司稳定现金流投资分析意见:购物中心保持高速增长，三条红线保持绿档，买入评级新城控股坚持住宅+商业双轮驱动战略，首先释放商业地产，打造高质量增长标杆，借势拓宽消费市场，同时，塑造了高周转发展增长模式，在新环境下调整战略，争取更加稳健，可持续的增长，同时，我们相信公司将凭借卓越的管理能力和优质的资产组合，在新的行业格局中实现更长期，更高质量的增长我们维持公司22—24年每股收益预测分别为5.58/5.60元/5.62元，仅5.4X对应22PE，维持买入评级风险:调控超预期收紧，去污率低于预期，疫情影响商场经营