5月上海二手房成交回落：挂牌活跃，置换打新成重要消费目的

5月，上海二手房单月成交量回落至1.53万套。部分溢价较多的学区房板块成交价格回到了2019年。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为，虽然成交量下滑，但环比降幅收窄，此外，考虑到存在五一假期出游的影响，成交量下降也情有可原，目前成交水平仍维持在1.5万套的荣枯线以上。

二手房挂牌活跃

6月7日，据上海链家研究院的监控数据显示，5月份，上海全市共成交二手房1.53万套，环比下降13%，成交金额510亿元，环比下降16%，套均总价332万元/套，环比下降4%，成交均价40147元/平，环比下降3%。

从链家的带看和成交数据来看，虽然5月份整体下滑明显，但近两周的周度带看和成交保持平稳，暂未出现进一步的下滑。

杨雨蕾提到，周度新增客户量虽存在波动，但基本能够维持在一个不算低的区间，相当于2021年末至2022年初的水平，说明目前市场主要是观望情绪相对浓厚，需求端不存在枯竭的情况。新增挂牌量依然平稳甚至有所下降，并不存在大量抛售的情况。虽然库存量有增加，但主要是因为去化节奏放缓所致，属于合理情况。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，根据上海中原地产的监测数据，目前每周的二手房挂牌新增量大概在1.3万套左右，在市场活跃时期，如2015年、2016年以及2021年均出现过1.3万套左右的新增挂牌量，只是持续时间比较短。从今年的情况来看，2月以后，除假期外，每周的二手房新增挂牌量均维持在1.3万套左右，与以往每周新增挂牌量1万套左右相比，目前二手房挂牌量较为活跃。

从整体楼市成交均价来看，由于成交量存在下滑，导致价格开始松动，降价的房源有所增加。

根据中指研究院数据，5月，上海二手住宅市场成交活跃度下滑，挂牌量仍处高位，业主心理预期松动，二手住宅价格环比涨幅连续三个月收窄，5月涨幅为0.07%。

杨雨蕾认为，若后续成交量继续低位徘徊，那么急于置换的房东或以价换量，对于目前仍不算低的房价水平来说，成交价格有一定的下降空间，但大幅调整的可能性较低。

这名经纪人表示，业主为了促成卖房，几乎加遍了周边所有中介门店的经纪人，拉群方便同步看房和价格信息。

上海浦东北蔡板块一经纪人提到，目前，市场上的买家主要分两种心态，一种认为房价还有下降的空间，选择继续观望；另一种认为目前是捡漏抄底的好时机，积极砍价达到心理预期并买入。因此，客户咨询量保持平稳。

从议价空间来看，上述北蔡经纪人称，对比今年2月份，一些区域比较好的次新小区，降幅在5%至10%左右，一些房龄偏大的楼盘，降幅在10%至20%。

业内人士认为，上海二手房市场虽然有所回落，但市场总有起伏，总体来说，上海房地产市场还是相对健康的。

部分学区房价格回到四年前

上海浦东梅园板块一经纪人告诉澎湃新闻，“目前，市场观望的情绪很浓，我已经开始做租赁单渡过难关了。”

据上述经纪人反馈，目前二手房挂牌量明显增加，但消化速度又不够，如果房东想要出手就必须降价。“目前一些愿意降价的业主都是为了着急打新或者置换，虽然说市场下行，但只要价格足够有吸引力，房子还是能卖掉。”以梅园板块为例，板块内每周新增挂牌量约在十几套，但月度成交仅两三单。因此，挂牌量持续增加的情况下，业主只能降价出售。

以梅园三街坊一套房源为例，5月份，该小区成交了一套29.42平方米的一房，成交价为460万元，此前市场好的时候成交价曾达到520万元左右。

梅园二、三、四街坊对口的学校是上海一梯队的福山外国语小学以及建平中学西校，被称为“双学区”，由于对口的学区资源优势明显，引来众多重视教育资源的购房者入手。

据板块内经纪人介绍，该学区房的成交价格已跌回4年前。

从2021年上海中考改革新政落地后，上海学区房炒作之风就开始缓慢踩刹车。伴随着一系列政策的落地，学区房量价从高位不断回落，而目前，水分再次被挤出。

置换二手房“打新”成重要消费目的

从今年前5个月的累计成交来看，根据链家数据，今年前5个月二手房成交8.4万套，同比增长105%，主要原因为去年二季度受疫情影响，楼市成交暂停。不过即使不考虑去年同期情况，今年成交也好于2020年的同期水平。

卢文曦提到，今年2月至3月，上海二手房市场出现了季节性反弹，经过反弹后，目前市场回归到相对稳定的交易量。同时，随着市场成交量下降，市场上观望的心态开始增加。从市场目前的情况来看，预计还是会呈现反复震荡的行情，6月份、7月份仍是传统的淡季，成交量仍会缩量，成交量预计会在8月、9月有所反弹。

分区域来看，5月份，成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。从环比来看，仅金山和奉贤环比为正增长，其余区域环比下跌，跌幅最大的为青浦、浦东和松江。2023年前5个月，成交量TOP3区域为浦东、宝山和闵行。

分板块来看，5月份板块销量TOP5为南桥新城、周康、金山新城、嘉定主城区和徐汇中心。

从成交总价段来看，5月份600万元以下的占比88.9%，较4月份增加了0.4个百分点。今年前5个月，300万元以上的成交占比增加，其中，400万-600万元的占比11.9%，增加了1.3个百分点。此外，300万-400万元、600万-800万元、1000万元以上等总价段的占比各增加了0.7个百分点。而300万元以下的占比61.1%，减少了3.9个百分点。

卢文曦指出，近期二手房市场出现降温现象，而且比新房市场更明显，目前还是以置换“打新”为重要的消费，二手房交易节奏放缓后，也开始慢慢影响到新房的交易速度。因此，即便后续新房供应有所增加，市场的反弹高度也比较有限。